Search form

Login - Register | FOLLOW US ON

Logo of Phnom Penh Post newspaper Phnom Penh Post - អ្នក​ជួស​ជុល​អគារ​ចាស់ៗ​ ធ្វើ​ជា​ហាង ការិយាល័យ និង​កន្លែង​ស្នាក់​នៅ គួរ​តែ​ស្វែងយល់

Content image - Phnom Penh Post
ក្រុម​កម្មករ​កំពុង​វាយ​ផ្នែក​ខ្លះ​របស់​សំណង់​ចាស់​នៃ​អតីត​សណ្ឋាគារ​មួយ ដើម្បី​ជួស​ជុល​កែប្រែ​ទៅ​ជា​អចលនទ្រព្យ​ថ្មី។ មឿន ញាណ

អ្នក​ជួស​ជុល​អគារ​ចាស់ៗ​ ធ្វើ​ជា​ហាង ការិយាល័យ និង​កន្លែង​ស្នាក់​នៅ គួរ​តែ​ស្វែងយល់

ខណៈ​ទីក្រុង​ភ្នំពេញ​មានការ​សាង​សង់​អគារ​ថ្មីៗ​ធំៗ​ជាច្រើន បរិ​មាណនៃ​ការជួសជុល​អគារ និង​ផ្ទះ​ចាស់ៗ ដើម្បី​កែប្រែ​ធ្វើ​ទៅជា​ហាង​លក់​ដូរ​ទំនិញ ជាទី​ស្នាក់ការ​ក្រុមហ៊ុន ឬក៏​កន្លែង​ស្នាក់នៅ ក៏​កំពុងមាន​សកម្មភាព​យ៉ាង​ច្រើន​ស្ទើរតែ​នៅ​ពាស​​ពេញ​រាជធានី​តែម្តង ដោយ​ឡែក​អ្នក​ជំនាញ​ខាង​អចលនទ្រព្យ​អះអាង​ថា «មានការ​ជួសជុល​អគា​រ​ចាស់​ឡើងវិញ​ប្រមាណ​ ២០ ​ទៅ​ ៣០​ ភាគរយ​» រីឯ​អ្នក​ជំនាញ​ផ្នែក​សំណង់​ថា «​ម្ចាស់​គម្រោង​គួរតែ​សិក្សា ឬ​ស្គា​ល់ពី​ប្រវត្តិ​របស់​សំណង់» ឬ​ អគារ​ចាស់ៗ​ដែល​ត្រូវ​ធ្វើ​បច្ចុប្បន្នភាព​នោះ​។

លោក ច្រឹក សុខនីម នាយក​ប្រតិបត្តិ​ក្រុមហ៊ុន Century21 Cambodia បាន​ថ្លែង​ឲ្យ​ដឹង​ថា ជា​ទូទៅ​ភាគ​ច្រើន​នៃ​ «​ផ្ទះ​ហាង​លក់​ដូរ ឬ​ក៏​អគារ​ស្នាក់ការ​ក្រុមហ៊ុន​មួយ​ចំនួន និង​កន្លែង​ស្នាក់នៅ​ខ្លះៗ​ផងដែរ តែង​តែ​ធ្វើការ​ជួសជុល ឬ​កែប្រែ​ក្នុង​រយៈពេល​មធ្យម​» គឺ​ពីរ​វាង​៣ទៅ​ ១០​ឆ្នាំ​ប៉ុណ្ណោះឯង​។

លោក​ពន្យល់​ថា បើ​«​យើង​ក្រឡេក​មើលទៅ​សកម្មភាព​ជួស​ជុល​ធ្វើ​បច្ចុប្បន្ន​ភាព​អចលនទ្រព្យ​បែបនេះ គឺមាន​ច្រើន​នៅតាម​ខណ្ឌ​ជាយៗ​ក្រុង​ជាពិសេស​ខណ្ឌទួល​គោក​។ ចំណែក​ខណ្ឌ​នៅ​ក្នុង​កណ្តាល​រាជធានី​ដូចជា​នៅ​តំបន់​បឹង​កេងកង គឺមាន​តិច​តួច​ណាស់ ព្រោះ​នៅ​តំបន់​នោះ​ជាទី​តាំង​ល្អ​ហើយ​មានការ​វិនិយោគ​សំណង់​ថ្មីៗ​ធំៗ​ច្រើន​»​។

លោក​នាយក​ប្រតិបត្តិ​រូបនេះ​ពន្យល់​ថា ថ្វីបើ​អាជីវកម្ម​ទាំងនោះ​ស្ថិតក្នុង​រយៈពេល​កំណត់​ណាមួយ​ក៏ពិតមែន ប៉ុន្តែ​ការ​ចំណាយ​លើ​ការ​ជួស​ជុល​«​ធ្វើ​បច្ចុប្បន្នភាព​សំណង់​ចាស់ៗ​ទៅជា​ថ្មី​របស់​ពួកគេ គឺជា​រឿង​ដែល​ត្រូវធ្វើ​»​។

លោក​​បន្តថា នៅ​ពេល​ក្រុមហ៊ុន​ណាមួយគេ​ប្តូរ​ទីតាំង ឬ​ជួល​អគារ​ធ្វើជា​ទីតាំង​ធ្វើការ ឬ​ជា​ហាង​លក់ដូរ​ទំនិញ​របស់​ពួក​គេ គឺ​«​ពួកគេ​មិន​ត្រឹមតែ​គិត​អំពី​បរិយាកាស​របស់​អគារ​នោះទេ ប៉ុន្តែ​គេ​តែង​តែ​គិត​ទៅ​ដល់​ភាព​ងាយ​ស្រួល​ក្នុង​ការ​ប្រើប្រាស់​អគារ​នោះ ចំណេញ​ទីកន្លែង​បាន​ធំ​ទូលាយ ប្រើប្រាស់​វា​បាន​ចំ​គោល​ដៅ​​របស់​ពួក​គេ និង​រំពឹង​ការផ្តល់​ជា​ប្រយោជន៍​ត្រឡប់​មក​វិញ​ច្រើន​»​។

លោក សុខនីម បន្ត​ថា​ ៖ «​អ្នក​វិនិយោគ​ឆ្លាត​វៃ ត្រូវ​តែ​ធ្វើ​ការ​គណនា​ឲ្យ​ដឹង​ថា ក្នុង​អំឡុង​ពេល​ដែល​គេ​នឹង​ក្លាយ​ជា​ម្ចាស់​អចលនទ្រព្យ​នោះ​ជា​បណ្តោះ​អាសន្ន ថា​តើ​គេ​ត្រូវ​ចំណាយ​ធំៗ​ទៅលើ​អ្វីខ្លះ​ក្រៅពី​ថ្លៃ​ឈ្នួល​ប្រចាំ​ខែ​ ឬ​ឆ្នាំ? នោះ​គឺ​ការ​ចំណាយ​ច្រើន​ទៅលើ​ការជួសជុល​ឲ្យ​ត្រូវ​តាម​តម្រូវការ​ជាក់ស្តែង​តែម្តង​»​។

លោក​បន្តថា ចុះបើ​គិតពី​ចំណូល​ពី​ការជួល ឬ​ជួសជុល​ទាំង​នោះ​បានជា​អ្វីខ្លះ​ដែរ​? គឺ​វា​អាច​រាប់ទាំង​ទីតាំង​ល្អ ងាយស្រួល​ទៅមក និង​ងាយ​ស្រួល​ទាក់ទាញ​អតិថិជន មាន​ទីកន្លែង​ធ្វើការ​ធំ​ទូលាយ ម្យ៉ាង​ទៀតថា​តើ​វា​ផ្តល់​គុណ​វុ​ឍ្ឍិ​អ​រូបិ គឺ​កិត្តិនាម ឬ​កិត្តិយស​នោះ​​យ៉ាងណាដែរ​? ដូច្នេះ​ការ​គណនា​ត្រួសៗ​បែប​នេះ​គេ​នឹង​បានឃើញ​លទ្ធ​ផល​ហើយ ថា​តើ​គួរ​ធ្វើការ​វិនិយោគ​ ដើម្បី​ជួសជុល​ធ្វើ​បច្ចុប្បន្ន​ភាព​អចល​ទ្រព្យ​នោះ ឬ​យ៉ាងណា​? ចំពោះ​ការប្រើប្រាស់​សម្ភារ វត្ថុធាតុដើម រួមទាំង​គ្រឿង​បំពាក់​ផ្សេងៗ ក៏​គួរ​អាស្រ័យ​ទៅតាម​ការ​គណនា ឬក៏​រយៈពេល​នៃ​ការជួល​ដែរ​។

ឧទាហរណ៍​ជោគជ័យ​នៃ​ការ​ជួស​ជុល​ធ្វើ​បច្ចុប្បន្នភាព​អចលនទ្រព្យ​ចាស់ៗ​មួយ​ចំនួន «​ខ្ញុំ​បាន​ពិនិត្យឃើញ ភាព​ជោគ​ជ័យ​ច្រើន​គឺ​នៅតាម​ផ្លូវ​មាត់​ទន្លេ​ (ផ្លូវ​ស៊ីសុវត្ថិ​) ដែល​នៅ​ទីនោះ​មាន​ម្ចាស់​គម្រោង​ជា​ជន​បរទេស ពួកគាត់​បាន​មក​ជួល​អចលនទ្រព្យ​(​ភាគច្រើន​ចាប់ពី​ជាន់​ទី​១​ឡើងទៅ​)​ក្នុង​រយៈពេល​កំណត់​ណា​មួយ ហើយ​ធ្វើការ​ជួសជុល​កែកុន​ឲ្យ​ក្លាយ​ទៅជា​កន្លែង​ជួល​ស្នាក់​នៅ​បម្រើ​ឲ្យ​វិស័យ​ទេសចរណ៍ គឺ​ដោយសារ​ពួកគាត់​(​ម្ចាស់​គម្រោង​) ដឹង​ពី​របៀបរបប​អាជីវកម្ម​ស្រាប់ មាន​បណ្តាញ​ស្រាប់ និង​មាន​ភ្ញៀវ​ស្រាប់​ទៀតផង​»​។

លោក សុខនីម បាន​ធ្វើ​ការ​ប៉ាន់​ប្រមាណ​ថា​ ៖ «​បើ​គិត​ជា​មធ្យម​នៅ​តំបន់​គោលដៅ​សំខាន់​ផ្សេងៗ​គ្នា​ខ្លះ គឺ​មាន​ការ​ជួសជុល​អគារ​ចាស់​ឡើងវិញ​ប្រមាណ ២០ ​ទៅ​ ៣០ ​ភាគរយ ហើយ​វា​ជា​ភាព​ចម្រុះ​រួមទាំង​លំនៅឋាន កន្លែង​ស្នាក់នៅ ការិយាល័យ​ធ្វើការ និង​ជាពិសេស​ក្នុង​តួលេខ​នោះ​គឺ​ហាង​លក់​ទំនិញ​មាន​បរិមាណ​ខ្ពស់​ជាងគេ​»​។

​បើទោះបីជា​លោក ច្រឹក សុខ​នីម ដែល​ស្ថិតក្នុង​អាជីព​អចលនទ្រព្យ​បែប​នេះ​យូរ​ឆ្នាំ និង​បានធ្វើ​ការ​អង្កេត​ជាច្រើន ក៏​ពិត​មែន ប៉ុន្តែ​លោក​ពុំ​អាច​គណនា​អំពី​ការ​វិនិយោគ​ទំហំ​ទឹកប្រាក់​សរុប​លើ​ការ​ជួសជុល​ធ្វើ​បច្ចុប្បន្នភាព​អចលនទ្រព្យ​បែបនេះ​ថា មានតម្លៃ​សរុប​ប៉ុន្មាន​ទេ​ក្នុង​មួយឆ្នាំៗ ដោយសារ​ថា ជា​គម្រោង​វិនិយោគ​ទ្រង់ទ្រាយ​តូច និង​ជា​លក្ខណៈ​គ្រួសារ​ច្រើនជាង ហើយ​ខ្លះទៀត​ក៏​ពុំបាន​សុំច្បាប់​ឲ្យ​បាន​ត្រឹមត្រូវ​ដែរ​។

នាយ​ផ្នែក​កម្មករសំណង់​មួយ​រូប ថ្លែងក្នុង​លក្ខខណ្ឌ​ពុំ​ប្រាប់​អត្តសញ្ញាណ ដែល​ក្រុម​របស់​ពួកគាត់​កំពុង​នាំគ្នា​វាយ​ចោល​ជញ្ជាំង​នៃ​អតីត​សណ្ឋាគារ Goldiana Hotel នៅ​ផ្លូវ​លេខ​ ២៨២ នៃ​តំបន់​បឹង​កេងកង បាន​ឲ្យ​ដឹងថា អគារ​កម្ពស់ ៥​ ជាន់ និង​ច្រើន​ល្វែង រួមទាំង​វិឡា​មួយ​ផង​​នេះ ជា​អតីត​ស​ណ្ឋា​​គារមាន​វ័យ​ចំណាស់​ដ៏​ធំ​មួយ​ គឺមាន​ចំនួន​រហូត​រាប់​សិបប​ន្ទ​ប់​នេះ ត្រូវបាន​ជួល​ដោយ​ម្ចាស់​ជា​ជនជាតិ​កូរ៉េ ហើយ​ត្រូវ​ជួសជុល​ជាថ្មី។

Content image - Phnom Penh Post
សំណង់​មួយ​កន្លែង​នៅ​ក្បែរ​វិទ្យាល័យ​បាក់ទូក ក៏​ត្រូវ​បាន​វាយ​ជួស​ជុល​កែប្រែ​ទៅ​ជា​អចលនទ្រព្យ​ថ្មី​ដែរ។ មឿន ញាណ

កម្មករ​វ័យ​ជិត ៣០ ​ឆ្នាំ​រូបនោះ​ថ្លែងថា ​៖ «ពួក​ខ្ញុំ​ត្រូវ​បាន​គេ​ជួល​ឲ្យ​វាយ​ជញ្ជាំង​ចោល​ទាំងអស់ រួចហើយ​បាន​មាន​ក្រុម​ថ្មី​មក​ជួស​ជុល​​ស្ថាបនា​ធ្វើ​ទៅជា​អ្វី​ទៀត​នោះ គឺ​ខ្ញុំ​អត់​ដឹង​ទេ​»​។​

លោក សាត ដា​រ៉ា សាស្ត្រាចារ្យ​ផ្នែក​វិស្វកម្ម​បង្រៀន​នៅតាម​សាកលវិទ្យាល័យ​មួយចំនួន​នៅ​កម្ពុជា បាន​ឯកភាព​ថា បច្ចុប្បន្ន​វិស័យ​សំណង់​នៅ​ភ្នំពេញ ពិតជា​មានការ​រីកចម្រើន​ខ្លាំង​គួរ​ឲ្យ​ចាប់​អារម្មណ៍​មែន​។

ដោយ​លោក​បានបង្ហាញ​ទស្សនៈ​ផ្ទាល់ខ្លួន​ថា បើ​និយាយ​ពី​ការ​គ្រប់​គ្រង​សំណង់ «​កម្ពុជា​យើង​នៅមាន​ភាព​ធូររលុង​នៅឡើយ ហើយ​ពេលខ្លះ​បែរជា​មាន​ស្ថា​ប័ន​ច្រើន​ធ្វើការ​ជាន់គ្នា» (​គឺ​ការងារ​តែមួយ​បែរ​ជាមាន​សមត្ថកិច្ច​ជំនាញ​ប្រហាក់ប្រហែល​គ្នាច្រើន​អង្គភាព​មក​ធ្វើការ​ដដែលៗ​) គឺ​រាប់ទាំង​កា​រគ្រប់គ្រង​សំណង់​មាន​ស្រាប់ សំណង់​កំពុង​សាងសង់ និង​គម្រោង​សំណង់​ត្រៀម​ធ្វើការ​សាងសង់​។ ដោយ​ធ្លាប់មាន​បទពិសោធរ​ស់​នៅ និង​សិក្សា​នៅ​បរទេស​ច្រើន សាស្ត្រា​ចារ្យ​វិស្វកម្ម​រូបនេះ ចង់​ឃើញ​​វិស័យ​សំណង់​នៅ​កម្ពុជា​វិ​វឌ្ឍ​រីកចម្រើន​ត្រឹមត្រូវ​ទាំង​ផ្នែក​«​រូបវន្ត គុណភាព និង​សុវត្ថិភាព​»​។

ពាក់ព័ន្ធ​ទៅ​លើ​គុណភាព និង​សុវត្ថិភាព​នៃ​ការជួស​ជុល​អគារ​ចាស់ៗ​កែប្រែ​ផ្នែក​ខាងក្នុង​ជាថ្មី​នៅលើ​គ្រោង​សំណង់​ចាស់​ទាំង​នោះលោក ប្រាក់ មិន អតីត​សាស្ត្រាចារ្យ​វិស្វកម្ម និង​ជា​ប្រធាន​គណៈ​វិស្វកម្ម​កម្ពុជា បាន​ថ្លែងថា រាល់​ការ​ជួស​ជុល​ផ្នែក​ខាងក្នុង​នៅក្នុង​តួ​សំណង់​ចាស់​ដោយ​គោរព​ទៅ​តាម​បទដ្ឋាន​ត្រឹមត្រូវ គឺ ​«​វា​អត់​មាន​​បញ្ហា​អ្វី​ប៉ះពាល់​ដល់​តួ​សំណង់​ទាំងមូល​នោះទេ​»​។

លោក​ពន្យល់ថា ជាការ​ពិត​ការជួសជុល​គឺមាន​ការវាយ​ចោល​ផ្នែក​ខ្លះ​នៃ​អគារ ដូចជា​ជញ្ជាំង ឬ​ជ​ណ្តើរ​ជាដើម ប៉ុន្តែ​ការ​វាយ​ចោល​ផ្នែក​ខ្លះ​នោះ គឺ​ «​មិនត្រូវ​វាយ​ខ្លាំងៗ​រហូត​ឲ្យ​វា​មាន​រំញ័រទៅដល់​គ្រឹះ​របស់​អគារ ឬ​ផ្ទះ​នោះ​ពេក​ទេ​»​។

លោក​ផ្តល់​ជា​ឧទាហរណ៍​ថា ជាធម្មតា​សំណង់​នីមួយៗ​ដែល​គេ​សាងសង់ គឺមាន​អាយុកាល​វា​រហូត​ដល់​ទៅ៥០-៦០ ឬ​៨០​ឆ្នាំ ប្រសិនបើ​សំណង់​ដែល​គេ​ត្រូវជួសជុល​នោះ​មាន​ប្រវត្តិ ឬ​អាយុ​ទើប​បាន​ប្រមាណ ២០ ​ឆ្នាំ​ទេនោះ ​«​ការ​ជួសជុល​ត្រឹម​ត្រូវ​ទៅតាម​បច្ចេកទេស វា​នឹង​ធ្វើ​ឲ្យ​សំណង់​នោះ​បន្ត​ភាពរឹងមាំ​បាន ៣០-៤០ ​ឆ្នាំ ឬ​ច្រើន​ជាង​នេះ​ទៅ​ទៀត​»។ ដូច្នេះ​ដើម្បី​ធ្វើ​ការ​ជួសជុល​អគារ​ណា​មួយ​«​ម្ចាស់​គម្រោង​គួរ​តែ​សិក្សា ឬ​ស្គាល់​ពី​ប្រវត្តិ​របស់​សំណង់​»​ នោះ​ឲ្យ​បាន​ច្បាស់​លាស់​​ផង​ដែរ ដើម្បី​ចៀសវាង​មាន​គ្រោះ​ថ្នាក់ និង​ខាត​បង់​គ្រប់​បែប​យ៉ាង។

ប៉ុន្តែ​បញ្ហា​ដែល​បង្ក​ទៅ​ដល់​គ្រោះថ្នាក់​ធំ​នោះ គឺ​ «​នៅ​ពេល​អ្នក​ជួសជុល គាត់​ឆ្លៀត​សង់​បន្ថែម​ជា​ជាន់​ថ្មីៗ​ទៀត អាច​ចាប់​ពី​ ២-៣​ ជាន់​ឡើង​ទៅ នោះ​គឺ​វា​បណ្តាល​ឲ្យ​មាន​បញ្ហា​ដល់​គ្រឹះ​របស់​សំណង់​ហើយ ព្រោះ​នៅ​ពេល​គេ​សាងសង់​ក្រុម​វិស្វករ​គេ​បាន​គណនា​យ៉ាង​ត្រឹមត្រូវ​ណាស់​រួច​ជា​ស្រេច​ហើយ​ថា ផ្ទៃ​បាត និង​គ្រឹះ​របស់​សំណង់​នោះ​វា​អាចមាន​លទ្ធភាព​ទ្រ​ទម្ងន់​បាន​ប៉ុន្មាន​»​។ នេះ​បើ​តាម​ប្រសាសន៍​របស់​លោក ប្រាក់ មិន​៕

0

Comments

Please, login or register to post a comment

ព័ត៌មានពាក់ព័ន្ធ